Die Bauabnahme ist der rechtliche und praktische Schlusspunkt eines Bauprojekts. Mit ihr bestätigt der Bauherr offiziell, dass die Bauleistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Doch: Ab diesem Moment beginnen die Gewährleistungsfristen – und viele Rechte gehen verloren. Eine unkritische Abnahme kann später teuer werden, wenn Mängel übersehen oder nicht sauber dokumentiert wurden.
Deshalb ist es ratsam, die Bauabnahme nicht allein durchzuführen, sondern von einem erfahrenen Bausachverständigen begleiten zu lassen. Er erkennt versteckte Mängel, prüft die Ausführung im Detail und hilft dabei, Rechte zu sichern – bevor es zu spät ist.
2. Was passiert bei der Bauabnahme?Die Bauabnahme ist keine reine Formalität, sondern ein rechtlich bindender Akt. Sie findet in der Regel vor Ort statt, gemeinsam mit dem Bauunternehmen, dem Bauherrn – und im besten Fall mit einem unabhängigen Sachverständigen. Folgende Punkte sind dabei relevant:
- Begutachtung: Prüfung des Ist-Zustands der Bauleistungen – visuell, technisch, ggf. mit Messungen
- Protokollierung: Alle festgestellten Mängel, offenen Arbeiten oder Abweichungen werden dokumentiert
- Abnahmeerklärung: Wird unterschrieben, beginnt die Gewährleistungspflicht (§ 640 BGB)
- Fristen: Für Nachbesserungen, Zahlung, und Mängelanzeigen beginnen zu laufen
Wichtig: Wer abnimmt, akzeptiert die erbrachte Leistung – spätere Mängel sind schwerer durchzusetzen, wenn sie nicht dokumentiert wurden.
3. Warum Sie nie ohne Sachverständigen abnehmen solltenViele Bauherren verlassen sich auf Bauleiter, Architekten oder ihr eigenes Urteil – oft in der Annahme, dass „schon alles passt“. Doch: Selbst Profis übersehen Mängel, wenn sie emotional oder wirtschaftlich involviert sind.
Ein unabhängiger Sachverständiger hingegen:
- ist neutral – er arbeitet weder für das Bauunternehmen noch für den Bauträger
- erkennt auch verdeckte oder komplexe Baumängel
- kennt Normen, DIN-Vorgaben und anerkannte Regeln der Technik
- dokumentiert gerichtsfest – inkl. Fotos, Messwerten und konkreten Mängelbeschreibungen
- unterstützt bei der Kommunikation mit dem Bauunternehmen
So schützen Sie sich als Bauherr vor bösen Überraschungen – und sichern sich eine belastbare Grundlage, falls es doch zum Streitfall kommt.
4. Was wird bei der Abnahme geprüft?Je nach Bauphase oder Projektgröße unterscheidet man verschiedene Arten von Abnahmen:
- Teilabnahme: z. B. nach Rohbau, Estrich, Fenster- oder Dachmontage
- Schlussabnahme: vollständige Endabnahme der Gesamtleistung
- Förmliche Abnahme: mit Protokoll und Fristsetzung
- Fiktive Abnahme: gilt als erfolgt, wenn keine Reaktion auf Abnahmeaufforderung (nach §640 BGB)
Ein Sachverständiger prüft dabei u. a.:
- Oberflächen (Risse, Unebenheiten, Farbabweichungen)
- Dämmung, Abdichtungen, Fensteranschlüsse
- Installationen (Elektro, Heizung, Wasser)
- Lüftung, Schallschutz, energetische Vorgaben
- Türen, Böden, Fliesen, Geländer etc.
Bei Bedarf setzt er auch Messgeräte ein – z. B. Feuchtemessung im Estrich oder Blower-Door-Test zur Luftdichtheit.
5. Was gehört in ein Abnahmeprotokoll?Das Protokoll ist die wichtigste Absicherung des Bauherrn. Es enthält:
- Datum & Beteiligte
- Auflistung aller festgestellten Mängel mit Beschreibung, Ort und ggf. Bildbelegen
- Vereinbarte Fristen zur Nachbesserung
- Hinweise zu offenen Restleistungen
- Abnahmeerklärung (ja/nein/unter Vorbehalt)
Ein Gutachter kann dieses Protokoll fachlich korrekt erstellen oder den Bauherrn bei der Erstellung unterstützen – rechtssicher und vollständig.
6. Was tun, wenn Mängel erst nach der Abnahme auffallen?Grundsätzlich gilt: erkannte Mängel müssen sofort gemeldet werden. Für versteckte Mängel, die erst später auftreten, gilt die gesetzliche Gewährleistungsfrist von 5 Jahren (§ 634a BGB).
Wichtig:
- Beweise sichern: Fotos, Zeugen, ggf. Gutachter beauftragen
- Schriftliche Mängelanzeige: mit Frist zur Nachbesserung
- Keine eigenmächtige Nachbesserung: sonst kann der Anspruch verfallen
Ein Sachverständiger kann den Mangel dokumentieren, den Schaden bewerten und bei Bedarf ein gerichtsfestes Gutachten erstellen – auch Jahre nach der Abnahme.
FazitDie Bauabnahme ist kein formeller Akt – sie entscheidet über Rechte, Fristen und Ihre spätere Absicherung. Mit einem unabhängigen Bausachverständigen an Ihrer Seite erkennen Sie Mängel frühzeitig, sichern sich rechtlich ab und erhalten ein aussagekräftiges Protokoll. Besonders bei Neubauten, Bauträgern oder Unsicherheit lohnt sich diese Investition – denn was einmal abgenommen ist, lässt sich oft nur schwer nachträglich korrigieren.