Schimmel im Gebäude: Ursachen erkennen, fachgerecht bewerten, gezielt sanieren

Schimmel in Innenräumen gehört zu den häufigsten und zugleich am meisten unterschätzten Problemen in Gebäuden. Was zunächst nur als schwarze Flecken sichtbar wird, kann gravierende gesundheitliche Folgen nach sich ziehen: Reizungen der Atemwege, allergische Reaktionen, chronische Erkrankungen oder Asthma – besonders bei Kindern, Senioren oder geschwächten Personen.

Doch nicht nur die Gesundheit leidet: Schimmel ist auch ein Indikator für bauliche Mängel. Er weist auf Feuchteprobleme, Wärmebrücken oder falsche Baukonstruktionen hin – oft mit langfristigen Schäden für Putz, Mauerwerk und Dämmung.

Schimmel entsteht dort, wo über einen längeren Zeitraum hinweg Feuchtigkeit auf organischem Material vorhanden ist – z. B. Tapeten, Holz, Gipskarton oder Möbel. Die Ursachen sind vielfältig und oft baulich bedingt:

• Wärmebrücken: kalte Bauteilflächen, an denen sich Luftfeuchtigkeit niederschlägt
• Unzureichende Dämmung: vor allem bei Altbauten oder nach unsachgemäßen Sanierungen
• Aufsteigende Feuchte: durch fehlende Horizontalsperre oder kapillare Leitfähigkeit im Mauerwerk
• Wasserschäden: nach Rohrbruch, undichten Dächern oder defekten Leitungen
• Fehlerhafte Bauausführung: z. B. bei Abdichtungen im Bad oder Sockelbereich
• Unzureichendes Lüften: vor allem in Kombination mit hohem Feuchteanfall (Kochen, Duschen, Wäschetrocknung)

In vielen Fällen liegt eine Kombination aus baulichen Schwächen und falscher Nutzung vor – etwa, wenn schlecht gedämmte Außenwände bei dauerhaft geschlossenen Fenstern mit hoher Luftfeuchtigkeit belastet werden.

Die ersten Hinweise auf Schimmel sind meist unscheinbar:

• Verfärbungen (schwarz, grau, grünlich) an Wänden, Decken oder Fensterlaibungen
• Modriger, erdiger oder muffiger Geruch
• Abblätternde Tapeten oder feuchte Stellen am Putz
• Kondenswasser an Fenstern trotz regelmäßigem Lüften

Bleiben diese Symptome unbeachtet, breitet sich der Schimmel oft unbemerkt hinter Möbeln, Verkleidungen oder im Wandaufbau aus. Spätestens bei gesundheitlichen Beschwerden oder Mieterbeschwerden sollte ein unabhängiger Sachverständiger hinzugezogen werden.

Ein professioneller Bausachverständiger erkennt nicht nur sichtbaren Schimmel, sondern ermittelt die Ursachen, bewertet das Risiko und empfiehlt gezielte Maßnahmen. Der Ablauf einer Schimmelbegutachtung umfasst meist:

1. Vorgespräch: Wo tritt Schimmel auf? Gibt es vorherige Sanierungen oder Wasserschäden?
2. Sichtprüfung: Erfassung der betroffenen Bereiche, Materialarten, Luftfeuchte, Temperatur
3. Messungen: Raumklima, Oberflächentemperatur, Feuchtigkeit im Mauerwerk oder Estrich
4. Taupunktanalyse: Ermittlung kritischer Temperaturzonen, Risikoabschätzung
5. Probenentnahme: bei Bedarf mikrobiologische Untersuchung im Labor (z. B. Art, Konzentration, Sporenbelastung)
6. Gutachten: Dokumentation, Bewertung und Empfehlung zur Beseitigung und Ursachenvermeidung

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen (z. B. Mieter-Vermieter-Streit) ist ein gerichtsfestes Gutachten erforderlich, das auch juristischen Anforderungen entspricht.

Viele Betroffene versuchen zunächst, den Schimmel selbst zu entfernen – mit Reinigern oder Farbe. Das ist oft nicht nur wirkungslos, sondern kontraproduktiv:

• Die Sporen werden beim Reinigen in die Raumluft verteilt
• Oberflächliche Maßnahmen kaschieren das Problem, lösen es aber nicht
• Ohne Ursachenbehebung tritt der Schimmel erneut auf
• Falsche Mittel (z. B. Chlor) belasten zusätzlich die Raumluft

Grundsatz: Erst Ursache klären, dann fachgerecht sanieren. Dafür ist ein Gutachten die wichtigste Grundlage – besonders bei Versicherungs- oder Haftungsfragen.

Die Klärung der Verantwortung ist häufig komplex – vor allem im Mietverhältnis oder nach Bauabnahmen. Grundsätzlich gilt:

• Bei baulichen Mängeln: haftet der Eigentümer oder das Bauunternehmen
• Bei falscher Nutzung: z. B. fehlendes Lüften – trägt der Nutzer ggf. Mitverantwortung
• Bei gemischten Ursachen: entscheidet oft das Gutachten über den Haftungsanteil
• Bei Neubauten: gelten Gewährleistungsfristen (5 Jahre ab Abnahme)

Ein unabhängiges Gutachten kann entscheidend sein, um die Ursachen objektiv zu klären – vor allem, wenn mehrere Parteien involviert sind.

Die Sanierung muss immer aus zwei Schritten bestehen:

1. Ursachenbeseitigung: z. B. Abdichtung, Dämmung, Lüftung verbessern, Wärmebrücke beheben
2. Schimmelentfernung: je nach Ausmaß – mechanisch, mit Spezialmitteln oder durch Materialaustausch

Bei großflächigem Befall oder gesundheitlicher Relevanz sollte die Sanierung durch Fachfirmen mit Schutzmaßnahmen erfolgen (z. B. Abklebung, Unterdruckhaltung, PSA).

Der Sachverständige kann die Sanierungsarbeiten fachlich begleiten und die Wirksamkeit prüfen – z. B. durch Nachmessung oder Endkontrolle.

Schimmel ist ein ernstes bautechnisches und gesundheitliches Problem – das in keinem Fall unterschätzt werden darf. Mit einem qualifizierten Gutachter an Ihrer Seite lassen sich Ursachen eindeutig klären, Maßnahmen rechtssicher planen und Streitigkeiten vermeiden. Ob privat oder gewerblich: Wer Schimmel professionell untersuchen und dokumentieren lässt, sichert seine Gesundheit, seinen Wohnwert – und seine Rechtsposition.